부동산 토큰증권을 통한 공유경제 구현과 부동산 소유의 대중화

한국 부동산의 총 가치는 약 1경 5천조 원(통계청, 2022)이며 부동산 개발과 임대 분야에서는 연간 약 190조 원 상당의 현금흐름이 창출되는 거대한 산업이다. 개인에게도 부동산은 중요하다. 통계청의 2023년 가계금융복지조사에 따르면 부동산은 한국 가계 총 자산의 78%를 차지하는 주요한 자산군으로, 그 비중이 미국(28.5%), 일본(37.0%)과 비교했을 때 3배에 가깝다. 그러나 이러한 자산 비중은 거주지로서의 부동산에 해당하는 것으로, 일반인들이 부동산을 투자 개념으로 접근하기에는 많은 제약이 따른다. 부동산 시장에 진입하기 위해서는 많은 자금이 필요하고, 개인이 참여할 수 있는 부동산 투자 수단이 아직 제한적이며, 부동산은 개별성이 강해 좋은 투자상품을 찾는 데 많은 노력과 높은 이해도가 요구되기 때문이다. 정부에서도 이러한 제약점들을 인지하여 2000년대부터 일반 국민들도 적은 돈으로 부동산에서 창출되는 이익을 누릴 수 있도록 리츠(REITs; 부동산투자회사)와 부동산 펀드 등 다양한 부동산 간접투자수단들을 도입하고 있다. 한국리츠협회에 따르면 현재 한국 시장에 상장된 리츠는 총 24개이며 이들의 총 자산 운용 규모(AUM)는 약 23조 원이다. 이는 한국의 총 부동산 가치인 1경 5천조 원 대비 약 0.15%에 불과해, 상장 리츠가 커버하는 부동산의 범위가 상당히 제한적임을 시사한다. 또한, 매년 수 조 원 규모의 신규 부동산 펀드가 결성되지만, 2020년부터 2024년 6월까지 결성된 신규 부동산 펀드 중 개인 일반 투자자들의 참여가 용이한 공모 펀드의 비중은 약 1%에 불과했다. 즉, 개인 투자자들을 위한 부동산 간접 투자는 여전히 한국 전체 부동산 시장의 주요 축을 형성하지 못하고 있으며, 투자자들에게 충분한 선택지를 제공하지 못하는 구조적 한계가 존재한다. 최근 부동산 간접 투자 상품의 성장 속도 역시 둔화되고 있고 전반적으로 한국의 부동산 간접 투자 상품 시장은 선진국과 비교해 크게 활성화되지 못한 상태이다. 또한 기존의 부동산 간접투자상품들은 다음과 같은 제약이 존재한다. (1) 펀드들은 보통 3~5년 폐쇄형으로 진행되어 중도환매가 불가능하여 유동성 문제가 발생하고, (2) 리츠는 부동산 투자회사에 투자하는 상품으로 개별 부동산 선택이 사실상 불가하다. 부동산 토큰증권은 이러한 기존 부동산 투자 상품들의 한계점을 해결할 가능성이 높다. 부동산 토큰증권은 유통 플랫폼에서의 매매가 가능해 유동화가 용이하고, 개별 물건을 선택하여 투자할 수 있으며, 투자 물건 관련 비금전적인 혜택도 제공받을 수 있어 기존 투자 상품들과 차별화된다.